想投资快捷酒店，需要多少钱？哪个品牌的快捷酒店最好？

酒店投资成本控制的一点见解 原文在我的空间

我是建筑设计院的，可以给到我空间留言

一、投资前必须要弄明白的几个问题：

1、修建四五星级酒店的目的：

①为开发住宅做嫁衣——房地产公司以高星级酒店做为周边住宅的高端配套，提升住宅品质，房价自然上扬，竞购者趋之若骛；

②稳定增值的产品——高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值；

③上市公司资产扩张最佳选择——目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的。

④良好的贷款融资平台——新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较容易的。

⑤企业与政府的交易——企业修建四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地，同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜；

2、投资四、五星级酒店必须先知道的一些数据（概算）：

①投资费用：四星级酒店7000元/m2，建筑面积为35000 m2以上，五星级酒店10000元/ m2，建筑面积为40000 m2以上（皆不含购地费用）；

②贷款的财务费用：若贷1.8亿，10年期，利率0.07，利息总额约7900万！

③投资回报：例：总投资3.5亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期是12年，若是哪个顾问咨询公司告诉你，根据其概算，投资个五星级酒店5年或6年就能收回投资，那98%是忽悠，剩余2%是奇迹，但这奇迹，一般的投资者是轮不到的；

④建设期：立项、设计6个月+土建10个月+设备安装4个月+内装10个月=30个月

3、减轻初投资的资金压力——酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证（土地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。

这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力，例如，一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿（含购地费用7800万），可向银行申请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的力量，减轻初投资的资金压力。

二、投资建设酒店的关键点：

1、酒店的前期规划、设计——该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：

①景区内的酒店：

A、整体布局——一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面的空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必有的其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。

B、绿色环保方面——少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用；

C、建造成本方面——投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理……；

②城市综合体中的酒店：

A、各功能区域的分块——还是由于对房地产市场营销方面的空白，设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布。

B、各功能区的相互支持、影响——住宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区之间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等；

③单体酒店：

A、配套功能区的忽视——较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场面积是否考虑了以后的增加量等等；

B、实用性的欠缺——外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；

C、建造成本的模糊——未向投资方说明：建筑高度方面，小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别；客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造价是多少？为什么要取这个数？地下层建一层还是两层？成本单价是多少？地下地上的钢含量分别是多少？在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施？若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的。

①专业酒店筹建人员应兼备的能力：做过酒店总经理（懂经营管理）、能制作酒店经营经营预算、酒店投资概算、投资回报分析，懂酒店各系统设备、懂酒店设计、懂工程施工组织及现场管理、民生 成本控制（设计及施工环节）、懂酒店市场营销；

②到位时间：立项初期；

③应考虑的待遇：

一些投资方想招聘专业的、能干的，但又舍不得给高工资。中国人多，能做酒店筹建的人很多，但市场上同时兼备以上综合能力的专业酒店筹建人员就非常稀却！用好了，一个人可以发挥半个团队的作用，其实计算个简单的算术题：用好一个专业人员，可以少招三个或四个人，工资总额实际并未超出，效率会高很多，积极性也调动起来了，最重要的是可以真正做到把好设计关、设备质量关、施工质量关、减少施工变更等等，这些方面减少的浪费和降低的成本将是该专业人员工资的100倍、1000倍！况且现在都是聘用制，聘用初期若发现该人言过其实，也可立即解聘，对企业也不会造成损失。

我曾见过一些国企，甲方项目部工资较低，多数人都盯着订设备、推荐水泥钢材装修材料、推荐施工方等等能带来直接利益的事上，对现场进度、施工质量等等本职工作倒是没有了那份热心度，做出的工程可想而知。

3、所建酒店的档次、规模、类型等等必须考虑的问题：

①酒店的档次：

是四星还是五星？是准字级还是要挂牌的？这个涉及到许多必需的服务项目硬件设计及相应的投资成本问题；

②建筑规模：

确定建筑规模大小，要充分考虑自己的财力、酒店星级、酒店建成后能真正赚钱。若是四星，建议面积考虑在30000m2以上，房间为180以上；五星级45000 m2以上，房间260间（套）以上。很多朋友在网上找到我，然后将其公司筹建的图纸发过来，请我审审方案，征求意见，大致给了些意见后，对方老板如梦初醒猛点头，又是邀请又是花钱想求得更详细的解决办法，尚处在图纸阶段的还好说，那些已经正在土建之中的，让老板们是懊恼不已。

一些典型的问题：

★想档次高，但总建筑面积又太小：

客房：希望建个五星级酒店，总建筑面积过小（30000 m2以下），还又想客房数量多（350间），这怎么可能呢？酒店建成后肯定希望它赚钱。要想做到挂牌五星级标准，你的客房（以标准间为例）就得在36m2以上，因为卫生间这一项，星评上要求能干湿区分开，要达到8 m2以上，该项能得到最高分8分。休闲区域要大，两张床，最好能各自达到1.35米宽，这样该项你能评到最高分3分，房间宽敞，才能谈得上舒适感，才会有回头客，才能有好口碑；

餐饮：需接待住店客人数+不住店临时就餐人数，星评要求的宴会厅、零点餐厅、风味餐厅、外国餐厅等各类餐厅必须要有；

娱乐：星评要求的服务项目，在满足客人基本需求（桑拿、KTV、棋牌、桌球、乒乓球、健身房、网球等等）的基础上，还要有部分高档的项目：或高尔夫（训练场），或室内外游泳池，或保龄球等等，你总不能这样没有、那样也没有，否则评五星级时，这420分如何才能得到？怎么能评上五星？

会议：现在五星级酒店之间的竞争，会议接待功能是非常关键的：至少要有一个能接待600人以上（900 m2）宴会和会议的多功能厅，还要有20间以上20～150人的其他会议室（可供分组讨论），这样才能满足接待政府会议的基本要求。若面积再大至2000 m2，能具备会展功能，酒店的竞争力将更强大。

其他：酒店附属功能区域一定要考虑，这一点，设计师因为不懂酒店容易忽略：员工宿舍、员工餐厅（厨房）、员工浴室、活动室、培训室、工程加工房、酒店总库、行政办公区域、停车场，这些都是必不可少，需要占用相当面积的。

简单累加一下：

客房（36 m2/间×350间）+餐饮（1.5 m2/人×900人+包房1200 m2+各厨房1000 m2）+会议（1.5 m2/人×900人+1200 m2）+娱乐（桑拿KTV）8000 m2+设备机房5000 m2+其他附属8000 m2+公共区域5000 m2=44700 m2。你说，建筑面积30000 m2如何能建出350间客房的五星级酒店？

③酒店建筑体形式、类型：

投资决策人要根据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等因素综合考虑，是建多层？或小高层？或高层？或别墅？或兼而有之？偏重于旅游度假还是会议接待？现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型，其实，目前酒店都在朝综合型发展了：商务接待、会议、休闲娱乐等等功能都具备，也就惟独这会展功能，因为要求硬件面积较大，不是酒店想有就能有的了。

投资方必须做到事事自己心中有数。一般操作方式是：先签订个酒店顾问咨询公司，由其制作《酒店可行性研究报告》，这个报告是必需的，立项时政府的硬性要求，还得是要有该方面资质的咨询公司做才行。

一些酒店顾问咨询公司，为了自身的利益，尽量迎合投资人，采用“夸大”、“规避”等一些技巧（注：不是造假），将《可研报告》做的是金光灿灿，非专业人士是看不出其各项数据哪里是不合适的、有问题的，投资人看了自然高兴，由此便埋下了地雷。而这些极可能出现的问题，只有经验丰富的专业酒店筹建人员才能解决，而且还必须是投资方自己聘请的人。

①酒店建造成本分几大块：

A、前期费用——含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等；

B、建安费用——含土建、设备安装、装饰等；

C、开业物资及开办费——酒店开业必须的经营及非经营物资、开业流动资金；

②成本控制办法：

A、前期费用：

第一、选择有经验的、专业的设计公司。千万不要交由施工方附带免费设计，否则又将埋下颗颗地雷：设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高的施工成本、醒悟后无法扭转的事实、超高成本的改造代价。建议这三、四百万的设计费一定不能省。判断该装饰设计公司，有专业酒店筹建人员参与评判才最准确。

第二、让酒店以后运营时能真正挣钱，必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店的设计方案，且该方案必须达到：

首先平面布局及服务项目各项指标满足星评要求；

其次流线设计满足客人的方便性、管理的便捷性和人力成本的最低值；

再其次是工艺要求、选材要充分考虑造价，用最现实、可行的低造价设计达到同样效果，该项工作尤为重要，也是装饰建造成本弹性最大的一块；

最后是考虑酒店设计的扩展、延续性，做好预留，将以后升级改造时的破坏程度控制在最小范围；

该装饰设计审核工作，也只有专业酒店筹建人员才能高质量完成；

第三、建筑设计当中：

首先要盯住其结构设计，现在钢材价格已涨到5000多元/吨，地下室设计一层，还是二层，钢含量分别是多少？建造成本单价分别是多少？地上建筑钢含量又取多少？梁柱的尺寸该取多少？能否合理控制？因为是责任终身制，一般建筑设计园的结构设计师都非常害怕承担丁点责任，结构设计中，往往取值都上偏，投资方会多花费很多的钱。这些都应该是由投资方在签署的合同中要求建筑设计院在不违反相关规范的前提下充分合理考虑的课题。

其次要充分考虑柱网尺寸、建筑层高等关键数据，既要满足舒适度、合理性，又要考虑到建造成本。该项工作，也必需由专业酒店筹建人员参与把握，才能不留下遗憾。

第一、图纸会审阶段——在施工图纸出具后组织第一次图纸会审，严格督促各施工方做好图纸优化工作，将以后可能产生的工程变更90%控制在图纸会审阶段，这将为投资方节省成百万以至上千万的建造成本，同时还避免了工期延误；

第二、土建施工阶段：

无论是甲供材或乙方购买，都必须严把材料进场关，督促监理方对每一次进场材料进行抽验、备案，防止出现以次充好的管理漏洞。现场勤查，加强保卫，堵住偷减工艺、材料浪费、失窃的漏洞；

第三、设备安装阶段：

首先是选型：对于中央空调、锅炉、电梯、发电机、桑拿泳池、洗衣设备等等大型设备的选型，专业的酒店筹建人员能更合理兼顾性价比、低运行及维护成本、使用寿命、初投成本等因素；

其实是安装：因为赶工期，基本都会涉及到交叉作业，各个专业的有序安排、合理交叉，计划的制定、实施、现场的指挥都是比较考验甲方现场管理人员的了，专业酒店筹建人员在这方面游刃有余。

第四、装饰施工阶段：

首先通过现场勤查，督促监理方共同监督施工方严格按工艺要求施工，减少偷工减料行为；

其次要在现场及时解决施工难题，控制施工变更量，也就控制住了建造成本；

在这个阶段，有过酒店筹建经验的专业人员是能较好地胜任的。

C、开业物资及开办费用：开业需购的各类经营或非经营物资以及开办费用一般是打不了什么折扣的，仅常用耗品的初次购买库存量可考虑适当压缩，总成本压缩的弹性不大。

以上仅代表个人一点狭隘的看法，如有不当之处，还请各位同行指正，大家互相交流。直接给我留言

酒店项目可行性研究报告的酒店项目可行性研究报告模板

以中国产业竞争情报网可行性研究报告为例

第一部分　酒店项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 序号 名称 单位 数值 1 项目投入总资金 万元 1.1 建设投资 万元 1.2 流动资金 万元 2 项目总投资 万元 2.1 建设投资 万元 2.2 铺底流动资金 万元 3 年营业收入（正常年份） 万元 4 年总成本费用（正常年份） 万元 5 年经营成本（正常年份） 万元 6 年增值税（正常年份） 万元 7 年销售税金及附加（正常年份） 万元 8 年利润总额（正常年份） 万元 9 所得税（正常年份） 万元 10 年税后利润（正常年份） 万元 11 投资利润率（%） % 12 投资利税率（%） % 13 资本金投资利润率（%） % 14 资本金投资利税率（%） % 15 销售利润率（%） % 16 税后财务内部收益率（全部投资） % 17 税前财务内部收益率（全部投资） % 18 税后财务净现值FNPV（I=12%） 万元 19 税前财务净现值FNPV（I=12%） 万元 20 税后投资回收期 年 21 税前投资回收期 年 22 盈亏平衡点（生产能力利用率） % 四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分　酒店项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、酒店项目建设背景

（一）项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

（二）项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

（三）项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

（四）……

二、酒店项目建设必要性

（一）产业发展的要求

（二）市场发展的要求

（三）企业发展的要求

三、酒店项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分　酒店项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景（重点）

二、XX市场容量（重点）

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分　酒店项目产品规划方案

一、酒店项目产品产能规划方案

二、酒店项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、酒店项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分　酒店项目建设地与土建总规

一、酒店项目建设地

（一）酒店项目建设地地理位置

（二）酒店项目建设地自然情况

（三）酒店项目建设地资源情况

（四）酒店项目建设地经济情况

（五）酒店项目建设地人口情况

二、酒店项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分　酒店项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、酒店项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、酒店项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、酒店项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、酒店项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、酒店项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分　酒店项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、酒店项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、酒店项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分　酒店项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、酒店项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、酒店项目实施进度表

三、XX剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分　酒店项目财务评价分析

一、酒店项目总投资估算

二、酒店项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、酒店项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、酒店项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分　酒店项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt>Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分　酒店项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

第十二部分　酒店项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图（设有等高线）

2、总平面布置方案图（设有标高）

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

酒店可行性研究报告怎么写

你好，报告是用来立项、批地还是贷款？我可以帮你，我的资料里有联系方式

五星级酒店从开始立项，直至交工，作为建设单位，应该综合考虑哪些问题，都在什么时间去考虑这些问题！

大概流程（按时间顺序）如下

一，指标确认阶段

1，项目成本指标确定2，项目考核指标确定3，

二，施工图设计阶段

1，施工图设计院的选择与合同签定

2，制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

3，结构方案及设备选型研讨及确定

4，地质勘察报告

5，施工图成果

三，建设工程规划许可证获取

1，规划方案及市政方案送审

2，建筑方案送审

四，现场工程放线

五，施工许可证获取

六，施工

七，竣工结算

请问一个酒店的可行性研究报告怎么做

一个月还在试用期内，随时可以走人的，工资照拿哈，其实没有必要整那么多虚的东西，就是你怎么想的怎么写就行了，比如：

辞职报告

尊敬的领导：

经过一个多月的工作生活，经过我的不断努力，仍然无法适应这种工作环境以及倒班制度，所以特向你申请辞职，请您批准为盼！

申请人：

2011年7月11日

说清楚你要走的原因，表明你的态度。如果是试用期内可以随时走人的，他不同意也可以走，工资还必须干了多少天就拿多少天的工资，不然可以告他的，注意收集你上班的证据，比如考勤啥的、、、