一、北京写字楼的整栋销售的客源浅析

谁在购买整栋写字楼 北京整栋需求到底有多大

分析一下10年间大单写字楼客户成交案例，不难发现：北京市场上活跃的整栋写字楼买家中，大型国企占了绝大部分比例；此外还有少量的民营企业；而新兴力量则是海外投资机构，它们在近两年才开始大举进军北京写字楼市场。

国有企业购买整栋写字楼，大部分属于自用，它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度，员工居住地的远近等等因素。

海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划以及具体的参数，甚至该项目的其他部分的营销策略。他们往往很注意经济数据与市场数据（事实上，很多数据作用有限），它们甚至关心这个地区的土地规划的情况，如周围的供应量，存量，空置率等。

大型国企整栋办公的强劲需求

当记者摆好了采访的架势要打入大型国企的内部以了解他们买整栋写字楼的原因时，遇到了重重的困难。于是，记者只好静下心来仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是，不少业内人士关于大型国企整栋需求的话语涌入笔端。

其一，宏观经济的改善。国企的盈利能力有所增强，为整租整售的可能性奠定了基础。例如，主语城还在谈判中的三栋楼，每栋面积在3.3万到3.5万平米之间，一栋楼价值约6个亿。由此可以推测，这些有购买意向的国企的经济实力不容小觑。

其二，财务评估方式的改变。对固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率再也行不通，房产潜在的升值力被充分挖掘，固定资产尽管会老化，但随着地价的提升，或者地表形象不断强化，价值也会不断提升。--这种财务估算方式的调整，促生了国企整栋购买写字楼的需求。

其三，国有企业的资本管理理念的更新。国有企业机构改革之后，在向市场化转轨的过程中，逐渐意识到资本运作的重要型：公司的资产应是多元化的，产品、现金储备、证券、以及不动产必须按照一定的比例分配才能使企业效益达到最优，于是持有物业开始被纳入企业的发展战略，有些企业还会购买远超出自用需要的不动产（如中钢国际购买中关村金融中心AC座，自用的还不到三分之一的面积）。这种投资确实可以使企业受益，比如，可以向银行抵押融资，可以获得稳定的租金收入。

其四，国企领导人观念的转变。从决策者私人的角度讲，整栋购买写字楼一则是政绩的砝码；二则能改善办公环境，赢得下属拥戴；三则将企业的闲散资金注入不动产，光明正大经得住审查，减少了暗中被穿小鞋的机会；四则有可能为后继者留下无形的资产，赢得美名。因此，何乐而不为？

国际专业投资机构：紧盯中国市场

海外投资者大致有基金，投资银行，实业这几类。投资，可以是房产开发，也可是购买成品物业。一般来说，参与房产开发的投入资金高，风险也高；后者投入资金尽管比开发还要大，但因为追求的是稳定的租金回报，风险相对小一些。

海外资金可以投资写字楼，酒店，仓储物流等多种业态，具体投资哪方面，是根据企业内部的发展策略来制定的。但在目前的北京，选择投资整栋写字楼，比投资酒店要更有利，也更受外资青睐。这是因为写字楼风险相对较小，回报率报相对固定。SARS曾给酒店业造成了大的冲击，而写字楼不会受这样的因素的影响。酒店有旺季淡季的经营规律，写字楼也不受时令影响。

回顾外资进入中国房地产市场的历史，我们发现，很早就有海外企业与国内企业一起开发楼盘。但是直到去年凯德置地购买中环世贸，美林投资银泰中心，才开了直接投资成品物业的先河。今年一季度海外基金出手写字楼整售市场表现得更为强势：亚洲国际金融投资有限公司2.7亿美金将华普中心收入囊中，日本replus神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平米的两座写字楼。不禁要问：还有多少外资盯着北京写字楼市场，正准备登陆呢？

戴德梁行投资部董事曹念国分析说，“大凡投资者，都要权衡投资回报率与风险。东欧的回报率高，但是政局不稳定；美国政经稳定，但是投资回报率低。目前的中国，处在高速增长期，国内政局稳定，而且投资回报率较高，像这样的国家，环顾世界能有几个？据我了解，国际上三四十家知名的投资商几乎都有在中国投资的意向。”

海外军团：中长期的投资顾虑

因为中国的飞速发展，全世界的投资客都不会忽略在中国的投资机会。但是，对他们而言，中国可能是带刺的玫瑰，芬芳而多刺。他们密切地关注着中国的投资机会，但是又时刻警惕着可能的投资风险。

戴德梁行投资部董事曹念国分析道：“中国政府会欢迎外商来投资，因为现在是全球经济。没有人会闭关锁国，但是，在很大的程度上，国家领导人不可能采用全面放开的政策，一定会设置一些门槛来调节外商的投资。可能会有税收、外汇进出等不同的手法来设置一些门槛。”

曹念国还称：“中国政府不太明朗的政策可能导致海外军团的疑虑：中国政府的政策是否连贯性足够好？比如‘三减两免’的政策能延续到什么时候？因此，外资在正式登陆之时，最看重的是延续性强的税务等方面的法律条文，并会连带考虑政策风险。在这样的情况下，海外军团会有一段时期的投资顾虑。”

另外，记者在业内还听到了一个小小的传言，国家将在七月底公布管理外资物业投资的详细法规。因此，海外资本目前大都还处在观望状态。

小结：

一、短期内整售买家以国内企业机构为主的大局不会改变，而且这部分需求仍呈上升趋势。

二、海外投资强劲的需求目前还处在被压抑状态，前景尚不明朗。一旦政策放开，会有“井喷”式的增长。

大型中资企业机构与海外资金在选择物业时，基本上都是锁定位置好、档次高、升值潜力大的物业。核心地段的高品质写字楼，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为整栋交易的焦点。

海外资金的区域选择

海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。

这些区域的项目投资回报率高，而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年，CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租，租金报价在每月40美元/平米以上，成交价也在每月35美元/平米以上，达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长，入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸，美林正大签约中国红街等等案例说明，境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。

与此相反，对三大传统商务区之一的中关村，海外资金似乎并不感兴趣。

到目前为止，没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻，但也只是设点，使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量，导致目前市场仍处在消化期间，租金价格增幅缓慢；再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素，使得海外资金并不看好中关村。可以预测，即使在现有存量完全消化之后，中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。

国际投资机构的政策忧虑症

CBD与金融街区域，未来的写字楼供应量不会少。

为了更清晰地讨论，有必要将“整售”更进一步细分--将整层销售与整栋销售稍作区别--尽管两者没有绝对的界限。

下文中提到的整栋购买，是指买下整栋楼、或者买下这栋楼的绝大部分并能够取得该楼的冠名权的情况。

06年，“整售”来势汹汹

2005年写字楼整售的案例为数不多。但数量已经相当可观。我们掌握的数据是，2005年全年北京新增的供应量是200多万平方米，成交约130万平米，但是，其中80万平米是整栋或者整层出售。

2006年，整售的势头在年初就来势汹汹，因为业内媒体已经有了太多的渲染，记者就不再一一赘言。但是，业内很少报道但读者不得不知的写字楼情况是：几乎所有的写字楼开发商都摆好了整售的架势，尽管不同的区域情况各有差异，但在绝大多数地区，写字楼整售已经远远地将散售抛在了身后。

附图：1996－2006年写字楼部分大单成交一览表（红色为2006年新增案例）

二、北京现在有哪些在出售的写字楼或者是独栋

北京的写字楼出售的很少都是租赁，独栋都不好找租赁更别提是出售了~

三、建一座三十层高写字楼要多少钱

1、写字楼建安成本

万丈高楼平地起，该听过这句百话吧！在高的楼，坚实的基础是关键。所以不管是设计还是施工度 基础知或地下室部分施工难度大，工期长，开挖土方量较大，防护措施齐全要求严格。从结道构设计上较上部结构保守，配筋量大。所以不内言而喻，地下室相比上部结构造价要高就很好容理解了。

2、一个三层办公楼的造价大约是多少

造价大约165万元左右，其中：建筑工程大约105万元；装饰工程大约60万元（普通装饰材料）。二次装潢费用可高可底，看你的装修标准了。

3、在深圳买一栋30层，每层大概1000个平方左右的写字楼，大概需要多少钱？

那要看是市区还是郊区，还有是哪个区那个地段的，按现在深圳关外的房产价算的话价格一平米也在3-4万左右了（这还要分楼层和地段吧），关内的一般都在4-7万甚至更高了（不知道整栋购买的价写字楼价格是不是也按房产价卖），如果是交通便捷又是比较旺的路段的，开发商肯定不会少赚，而且现在深圳地皮不好买，可以找开发商谈谈，这样能更好地了解情况。

买整栋的不如自己投资买地皮建一栋(>﹏<)

4、一栋三十几层的办公楼总造价大约是多少钱

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5、买下一栋30层写字楼，需要多少钱

那要看是市区还是郊区，还有是哪个区那个地段的，按现在深圳关外的房产价算的回话价格答一平米也在3-4万左右了（这还要分楼层和地段吧），关内的一般都在4-7万甚至更高了（不知道整栋购买的价写字楼价格是不是也按房产价卖），如果是交通便捷又是比较旺的路段的，开发商肯定不会少赚，而且现在深圳地皮不好买，可以找开发商谈谈，这样能更好地了解情况。

买整栋的不如自己投资买地皮建一栋(>﹏<)

6、建一座三十层高写字楼要多少钱

您好，各个城市的价格不同的，地区差距那么大，谁说得清楚，估计在中华大陆区造价在1200.00-4000.00人民币元/平方米之间。在大城市那造价要上亿人民币，望采纳谢谢

7、办一个公司买栋写字楼大概多少钱啊

整栋写字楼多少钱要看你的需求

1、想在哪个区域来买？

2、具体需要多大面积？

举个例子：假如你想在北京的东三环区域找一栋写字楼，面积大概在6000平米，而东三环写字楼出售的均价大概在5万/平，所以整体需要3个亿左右你才能把整栋写字楼买下来。而且，买写字楼的话还得看你买的是一手还是二手，如果是一手的话要注意产权、规划验收、消防验收、质量验收等情况，二手的就更加麻烦了，如果你是在北京找的话建议你去北京写字楼租售中心看看，或者让他们帮你找，这样能够节省你很多时间，或者你可以去58、赶集等网站去看看，先自己去找一找，试一试。

8、一座20层左右的写字楼建好大概需要多少资金

2.5亿的话，土建结构工程肯定够了，至于装饰装修部分就要看你的要求档次了，我原来copy做了个28层的双塔建筑，地下室6000平米，裙楼5层，每层4500平米，塔楼每栋每zd层1000平米，总造价土建总包才1.5个亿，加上买地什么的2.5个亿足够

四、北京现在有哪些在出售的写字楼或者是独栋正在出售的?

丰台区

开阳里六区15号独栋商业楼

丰台区总部国际3号楼商业房产

丰台区总部国际2号楼商业房产      

丰台区总部国际1号楼商业房产      

海淀区上地信息产业基地土地使用权及地上建筑物

朝阳区天利辰海鲜大卖场整栋房产和土地使用权      

还有很多，我就不一一发了，想看去点全部房产，然后选择类型写字楼

不懂的可以右边选择问客服

因为是正在拍卖，底价先对市场价要便宜20%起

望采纳  谢谢 

五、北京5a写字楼有哪些？5a写字楼的标准是什么

对于写字楼，一般的都是作为办公的场所，对环境的要求较高，环境不宜嘈杂，而且交通要求要便利，便于员工上下班，在质量上和格局上，也是有着不同于普通商品房的。下面我们来介绍有关于北京5a写字楼有哪些？5a写字楼的标准是什么？

对于 写字楼 ，一般的都是作为工作的场所，对环境的要求较高，环境不宜嘈杂，而且交通要求要便利，便于员工上下班，在质量上和格局上，也是有着不同于普通商品房的。下面我们来介绍有关于北京5a写字楼有哪些？5a写字楼的标准是什么？

一、北京5a写字楼有哪些

1、 泽信公馆 ，是由泽信控股打造的一个中国科技 住宅 ，主要由百年住宅、绿色三星、智慧社区等三部分技术构成。

2、远洋仕家，在北京 新房 市场日益紧缺的背景下，作为远洋地产高端产品体系“远洋全新仕家系”的升级作品，全方位满足城市新贵各层次各阶段的家居需求，一步到位实现 改善 空间需求的梦想。远洋仕家择址 配套 齐全、拥有良好生态环境的城市成熟区域。完善的交通，缩短出行时间；配套齐全，为居住者提供多样化、品质化的生活体验。

二、5a写字楼的标准是什么

1、是否是中心 地段 ，金融中心、经济中心、交通枢纽等是判断地段的好方式。

2、具备超大规模，如果单单一个写字楼屹立，周边配套设施很少，那么即使建筑本身的体量比较大，但是也不能形成规模，还有购物、 公寓 、酒店、会议中心、娱乐、餐饮、银行，于一体的才具备超大规模，这样的规模需要良好的交通环境作为支撑。

3、是否有建筑文化，对于酒店来讲，某个国王或是总统，曾经住过的历史，或是发生过某个著名的故事，对于建筑物来讲，比如央视大楼有独特的建筑风格，经常被人们用来议论，具备一定的文化层次因素。

4、硬件设施的配套，首富的 豪宅 和普通百姓的屋子，除了风格不同外，更多的是硬件的不同，豪宅具备科技感、智能化，写字楼也是同样的标准，建筑的技术、每层楼高的设计、弱点系统、 新风系统 、排水系统，网络系统等方面。

5、软件服务的配套，主要体现在 物业管理 水平上，比如全天候 空调 服务，全方位的安保服务，餐饮类快递方面的服务，有的写字楼还提供很多的员工服务。

以上我们为大家介绍的是关于北京5a写字楼有哪些？5a写字楼的标准是什么的相关问题，很多的开发企业，都是打着闪耀的旗号来吸引大家来租用写字楼或者购买，因此大家在购买的时候，要切身实地的考察写字楼的环境、区位以及格局的要求等等。

六、北京5A级写字楼有哪些？

所谓5A，是指智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。5A写字楼具体也有标准：第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模

这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 第三要素：建筑文化

所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施

就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务

相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。如果把上边的要素都满足的话。北京没有几个能满足条件的。但是国贸肯定算一个。也就是说5A肯定是一个综合体