一、公寓销售技巧
你说的物业种类应该是酒店式公寓 因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐
酒店式公寓即融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标。
一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以酒店房间的形式出租
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所、商业等多种功能于一体，是一种综合性很强的物业形态。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。
随着全球经济的快速互融，08年奥运会的召开,越来越多的国际跨国公司企业来北京设立分公司，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，商旅人群的短期居住和SOHO型小企业的办公需求已形成一个特定的庞大市场。 客群主要来自这些属于第三产业和创意产业的机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质，而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选
要想把自己的产品销售出去 一定要对自己的产品了解 分析清楚,对他肯定是综合立项产权50年 但是他投资比70年的回报率大啊基本在8% 不用13年就能回本,而且你的价格肯定比70年便宜 就做地升值就能吸引他 再加上 地段的优势 还有完善的配套服务啊...... 说辞再好也需要销售很好的运用 销售是门艺术 他讲究的是 ...
二、房产营销策略，销售技巧
如果是书面演讲性质的策划书，可以去网络下载，然后根据自己实际情况加以修改。
关于房产项目的销售技巧，这里提一个爆销模式：佑商爆销模式。
爆销模式主要针对房地产项目，包括但不限于车位、商铺、住宅、公寓。整个营销模式的吸引力非常大，优惠力度也非常高，关键是客户会感觉自己得到了远超实际付出的优惠。而开发商能够更好的做到资金回笼。供货商也能清空库存。
爆销模式是一个多方共赢的营销模式。
三、外拓营销话术
外拓营销话术
外拓营销话术。想要业绩高，口才少不了，当我们做为销售想要向他人来推销自己公司的产品时，该如何去做才会比较好呢？无论哪个行业的销售都有着一定的技巧，以下是外拓营销话术的参考
外拓营销话术1
一、外拓注意事项
1、寻找针对的目标商铺和客群质量。
2、针对某种行业先思考如何推荐。
3、在合适的时间与客户打招呼或介绍推荐。
4、一定要保持微笑给客户亲切感不会受到拒绝。
5、自信、大方、谈吐清晰给客户留下好的印象。
二、外拓基本技巧
1、接近客户的办法：
进门(见面)时说：“您好，打扰一下，我是XXXX4S汽车销售服务有限公司的，我们的新款XXX刚上市，性价比和评价都很高，想给您简单介绍下，您看可以么？”客户一般都不会说“不”，接下来我们就要以对我们的产品进行介绍和询问他的意向是什么，针对他所属的行业和经济实力来推荐我们的车。
或者说：“老板(或者先生、小姐)我是XXXX的销售顾问某某，为了进一步让您了解我们公司现在的产品，公司特地派我来为您这样有名望的老板服务，请问能够耽搁您几分钟的时间吗？”以此打开话题，进行拜访。
2、客户反应价格高：
“你们的车太贵了，人家的车比你的便宜多了！”客户认为车价格高，很多时候是因为没有选对参照物，因为“价格高”都是相对的。先让客户讲，看看他之所以认为我们的“价格高”，是在与哪个品牌的汽车进行比较，如果客户拿我们大品牌与小品牌的车相比，就应向客户说明两者的价格是不能相提并论的，因为品牌的知名度和市场定位都不一样。
把本企业产品和竞品的`各种优劣势进行详细比较，用数据（C-NCAP测试等）、证书等直观的方式，从企业的状况和产品的定位、质量等方面向客户说明。告诉客户我们的价格产品背后，有着优于竞争对手的完善的服务体系，也是后期使用和维护的重要保障。
注意：不要蓄意攻击竞品：在客户面前切忌为了说明我方产品好而有意攻击竞品，这样很容易引起客户的反感。一定要拿数据和事实说服客户。
三、当客户声明买不起时
“我们没钱，买不起你们的车啊。”
首先要分清客户说此话的真正目的，然后分别应对。
（1）对于真没钱的客户，我们只能做以宣传。
（2）对于假没钱的客户，先目测加旁敲侧击，估算出其资金实力和利润；然后为客户介绍其它购买者的使用(驾驶)感受；最后一定要强调经销机会难得。
四、客户如果说“我们先看看再说吧”
可以说：“那好呀，既然看您可以先到我们展厅看一下，这样您了解的更直观一些，也知道我对您说的是不是真的，您明天有时间吗？好的机遇是不等人的，您可要把握好呀。”
五、客户如果说“暂时不考虑”
可以说：“没关系，以前我们有的客户买车的时候也没打算买，当时只是说在街上见过，很多人开，但是他们真正的试驾了以后就没开始的那个想法了。计划改不上变化，如果您试驾过后不是不考虑的话，那么以后您也不全后悔。
六、如何让客户留电话
1、直接索要。在让客户留电话时，我们要传递一个信息给他就是：我们留电话是为了更好的给客户传递信息，而不会去打扰他。
2、利益引诱。送礼品，扫个二维码，加一个微信，也可以嘛！告诉客户我们做活动、帮他介绍客户、建立合作关系等方面的好处。
3、不要勉强留。如果进行了以上几项方面，客户意向还是一点没有，那么就不要再索要下去，否则造成客户的反感。
外拓营销话术2
外拓前精心准备
现在的网点面临着重重考核指标，各种竞赛活动摩肩接踵：年头是“开门红”、年中是“春耕夏种赢秋收”、年尾是“打好收官之仗”，可谓是“一年三百六十日，天天横戈马上行”。而个人金融业务的发展特点决定了其增长方式主要依靠日积月累，不能指望“井喷”带动。
因此，网点负责人要分析周边环境，制定片区开发营销计划，因地制宜地开展工作。这就好比打伏击战，事先要勘探地势，侦察了解敌方经过的时间、人数，以及武器装备情况，然后占领有利地形，攻其无备，出其不意。
案例：
A银行a支行行长曾经带领3名员工到小区门口摆摊，讲解宣传“大额存单”。小区只有一个进出口，偶尔有人对着他们的X展架议论：“跟我们行的产品不是一样嘛。”半天下来，效果极不理想。
原因分析：
1.这个小区只有一个进出口，说明该小区面积不大；
2.讲“产品一样”，说明大家是同行。
果然，这里原来是B银行自己建的职工小区。小区不大，又是同行，到这里来宣传“大额存单”，效果可想而知。
案例：
城区支行c开始只有11名员工，c行行长在开门红期间，委托中介机构在附近最大的小区派送宣传折页20000份，挂横幅6条。同时，组织员工在小区4个进出口多次摆摊设点搞咨询活动。c网点储蓄存款日均增长超过7000万元，成效显著。
1.片区要排查，市场要调研
兵法云：“知己知彼，百战不殆。”开展片区排查工作，是片区开发的基础性工作，可以使网点有效节约资源、提高片区开发效率和销售成功率、避免盲目开发。做好片区排查和市场调研，明确外拓目的，可以从两个方面入手：
摸清网点片区范围内的总体情况，包括企业、商户、社区等基本数据，从中确定重点目标客户、潜在客户、竞争对手、合作伙伴等。
对已获取的片区客户基本信息，根据客户的不同类型、资产质量、理财需求等综合情况，通过电话约定和上门拜访，直接实现产品的精准营销。
2．外拓有规划，细节要关注
网点负责人要根据网点面临的实际情况，结合上级部门的相关指示，合理制定外拓营销方案。
2.1统筹规划，统一标识
活动前要统筹安排带有宣传标识的帐篷、条幅、折页、海报、折叠桌椅、小礼品等，整体宣传筹划，不打无准备之仗。
2.2访量定乾坤，人脉即钱脉
个人金融产品销售需要广泛的人脉，人海战术必不可少。外拓地点要精挑细选，如果是进行摆摊设点式的咨询服务，一方面离网点不要太远，另一方面要选客流量大的地方（如闹市、菜场、广场、社区、车站等）。这样便于客户上门，进行二次营销、交叉销售。敏感位置须提前3天跟区城管局、小区物业、业主等申请报备，避免不允许搭建帐篷等情况出现。
2.3 对活动要有后评价，鼓励先进，鼓励创新
网点可以定期评选出外拓成功笔数最多、资产金额最高的员工，给予相应的表彰。
3．装备要精良，物料要备足
外拓前要检查器具是否完好，海报是否整洁，资料是否充足，不要临时抱佛脚。另外，可以刻一枚橡皮图章，上面有网点名称、地址、联系电话等信息，加盖在宣传折页和便民服务卡上，便于客户就近找到网点，办理相关业务。
4．人员要训练，讲解需到位
银行管理者都知道，营销无诀窍，简而言之就是“把好处说透，把坏处说够”。网点的外拓应当有别于贩夫走卒，它是柜台业务的延伸，是大庭广众之下的金融演出，代表的是银行的形象。因此，网点负责人应当要求员工采用通俗易懂的语言传导金融知识，体现相关的专业服务，以激起客户的共鸣。
中国人都很重视第一印象，正因如此，网点外拓之前要对参与的员工进行适当的培训，准备一定的营销话术，令现场“直播”精彩纷呈，从而打动客户，促进个人金融业务的发展。如本次活动是以宣传存款类产品为核心，网点负责人就必须要求参与人员把相关内容记得滚瓜烂熟。事先要有演练，营销话术要规范，文明礼仪记心间。
外拓营销话术3
外拓的组织与执行
银行外拓活动大致可以分为精准营销和非精准营销两大类，前者可以分为三类渠道：其一，企业渠道（集团、公司、学校、医院等）客户的开发；其二，商户渠道（集中型市场、工业园区等）客户的开发；其三，社区渠道（小区、乡村）客户的开发。后者可以概括为走街串巷，摆摊设点。
1.精准营销抓“不同”
精准营销可以根据不同的单位，捕捉不同的时机，配置不同的产品。如走进企业外拓，可以抓住节日前、发放奖金和工资前等时机，产品配置以保险、理财产品、贵金属、基金定投、电子银行、信用卡、贷款业务、代发工资、第三方存管等为主；
走进商场外拓，可以抓住节假日消费、送礼高峰之机，加大与当地知名商城的合作力度，开展秒杀、抽奖、团购、积分换礼等促销活动，产品配置以信用卡、消费分期、电子银行、投资理财、POS机等为主；
走进楼盘外拓，可以抓住节假日看房、买房的高峰期，借助开发商、物业管理公司的力量，通过回访、驻点等方式，产品配置以住房贷款、非住房贷款、家装分期、车位贷款、车位分期、信用卡、电子银行、理财产品、贵金属等为主。
2.非精准营销赢在“信任”
网点进行非精准外拓宣传时，要想方设法增进客户的信任感，为业务开展打下良好的基础。在天气状况许可的前提下，网点负责人应当要求参与人员穿行服、佩戴工号牌，以呈献银行员工美好的职业形象。
有人曾经这样说过：“信任，是相信并敢于托付。”现在，社会上诈骗人员比较多，银行从业人员流动速度比较快。为了打消客户的顾虑，网点可提前拍摄营业机构的门头、门牌、咨询电话、员工集体照等，制作合成PPT或用“易企秀”等软件制成视频，在笔记本电脑、iPad或移动DVD上循环播放，让客户产生信任，且便于找到网点（人员）办理相关业务，令生客变成熟客。
3.因地制宜、随机应变
走出去的目的是要广而告之，这就要求网点充实宣传资料，扩大自身品牌优势。因此，网点负责人要组织员工发挥主观能动性，穿插宣传金融知识及防诈骗知识，通过一系列身边的案例提醒大家：买衣服尚且要选名牌，办个人金融业务更要选择靠谱的银行。
兵法云：“兵无常势，水无常形。”管理者可以引导员工根据不同的场合，采用不同的话术。以社区摆摊型外拓为例，开场白的设计要适应环境需要。
参考话术：
“您好，我们是D银行d支行的工作人员，今天在咱们小区做一个客户满意度调查的活动，不知能否耽误您一分钟时间？”
延伸话题：“不知您以前在我们D银行办理过业务吗？”
如果回答是“有”
那就请客户谈谈服务感受。客户感觉服务差，那就要表示歉意，并说明今日调查的目的就是为了提升客户服务品质；客户感觉服务好，那就可以询问主要办理了哪些业务，借机推荐近期主打产品或延伸其它话题。
如果回答是“没有”
那就顺势询问一般在什么银行办理业务，选择其他银行的主要原因及来往业务种类，看看D银行有无更好的替代品。话题可以从产品类型转移至银行能够给客户提供的附加服务和活动，吸引其注意力。
外拓成果要落实
营销不跟踪，等于一场空。外拓之后，要进行信息反馈、邀约回访、厅堂联动、活动回顾、成果展示、经验分享等。如某代发薪户提出要求全体人员免费享受短信提醒服务，网点一时无法答应，就要马上向上级部门反映客户的这一要求，尽快给他们一个满意的答复。同时，网点负责人要组织员工对活动进行回顾，总结成败得失。
四、一手房电话销售话术
说话之道，在咱中国可是一门大学问，话要说得好，小到如鱼得水人缘好，大到飞黄腾达少不了！那么，中介到底该什么时候说，该怎么说，客户才跑不了呢？以下是一手房电话销售话术，欢迎阅读。
（1）电话约看的目地
A：打电话的目地是什么？
1：简单的说：就是获得一次预约带看的机会。
2：打电话时间只有几分钟，不要企图透过电话来销售，那应该是带看面谈时所做的事情。
3：大部分经纪人最大的问题就是，不知道何时挂电话，在电话中，话讲的太多，问题就会越多，将造成预约带看的困难，话讲得太多，客户也会随之越多，很多问题很难在电话中说明得很清楚，这么一来对方会更有推辞的理由。
B：客户会拒绝自己完全不清楚的事情。
1：客户不喜欢决定自己不熟悉的事情，也害怕因此而带来的变化，害怕你向他们销售不必要的东西。
2：因此为了让对方较容易做出决定。要求大约十分钟的时间，来说明我们所提供给客户的服务，同时在电话中传达我们服务的热情和真正的意图。
3：“电话”是你在销售流程中必须使用的工具，是销售流程的开始。
4：你在电话中的语调，语气，用语态度都会影响客户对你的印象，在短短的几分钟内，如何做适当的表达是成功的关键，这是客户“见到你”之前的第一印象，也关系到能否顺利约访到客户进行后续销售。
5：你的表现越专业，越平稳，达成预约带看的比率也就越高。
（2）电话约看前的事情准备
1：为了有效透过电话接近客户，要事先做好准备，要做好有关事物的相关资料，然后在做好自己本身的准备。（比如：记录本，工作日记，笔等）
（3）电话约看的要领
1：约看时间要准确，不要大约，比如说：明天双休，看明天上午或下午有时间，可以带您去我们的案场。
2：照自己的计划，约访足够的人，不管是同意还是不同意，按照名字继续打下去，要保持积极的态度，相信自己的能力与价值。
3：注意不要持续不断的讲话，偶尔停顿是很重要的，在通话中随时使用像“对不起”“谢谢”“是”“没错”“您好”等表现礼貌的用语，说话一定要自然的声调讲，不要先挂电话，结束通话时，一定要表达谢意。
（4）电话预约的方法
1：首先：介绍你自己的公司，这不仅仅是必要的基本礼仪，也代表你是很有自信的传达公司所带来的信誉。
2：目的：你必须事先说明你打电话的目的，因为客户不喜欢躲躲闪闪的人，况且你所提供的服务对他们将来有很大的帮助，
3：影响：第三者的影响力是非常重要的，因为客户会因为由那些已经发现其价值的人所推荐或与推荐者有相同的.状况，因此在心理上的接受程度会提高。
4：决定：向客户说明，你所推荐的商品是否有价值，是由客户来决定的，而且不会花太多时间，这样可以来降低客户被销售的心理压力。
5：完成：每一次通话你必须要求确定约看时间，因为你的目的只有一个“销售”一次带看的机会。
（5）电话约看的示范
介绍：先生您好。我是xx公司的xx置业顾问。 问：抱歉，打扰你两分钟的时间，好吗？
目的：今天打电话给你的目的，是希望能够有机会跟xx先生您介绍我们公司的xx独立产权商铺/写字楼/公寓。
影响：是这样的，前些日子，我们向很多我们的老客户和老房东介绍这个商铺或写字楼，公寓。他们觉得非常具有投资价值，所以今天我也特别推荐给xx先生您。 决定：至于这个商铺或写字楼，公寓。是不是让您也有同样的感受，完全由您自己判断，只有花您半天时间到现场看一下就可以。
完成：您看明天周六早上九点或者是后天周日早上九点，哪个时间您比较方便啊？
（6）拒绝处理
1：客户为何拒绝。
这是正常的反应，一般人在业务员接近时都会有抗拒的态度，其实这样反应也是销售一环，谈到投资，一些客户的直接认为会被强迫购买，因此有拒绝的态度，可以将这视为正常现象。把他作为学习拒绝的机会，要把拒绝当作成功的一个过程。要尊重客户。不论是谁，很少人一开口就马上拒绝，客户会试着了解，对方打电话给他的目的，有时候反而是我们逼他们采取防范态度。
2.面对拒绝的态度与策略
（1）有些经纪人无法忍受这样的拒绝，这样的人在房地产电话销售虽无法长久的生存的，优秀的电话销售知道客户说《不》并知道如何回应。因为他们了解人性的弱点，能体谅客户的心情，并且对自己深具信心，随着对每个人拒绝的处理你就越来越接近你的目标——获得机会。
（2）在回答不断的拒绝，每个答案都要比前一个更直接而且积极，你更要保持信心和微笑。
（3）处理拒绝的要领
不要立即争辩，先接受拒绝，再了解拒绝的真意回答拒绝的内容，简短和有自信地对应。
拒绝处理的范例
我没有兴趣
XX先生：我知道“人们一般不可能对不了解的东西在刚刚听到的时候就马上感到兴趣”，这也是我为什么想要带您去现场考察的原因，我想当面向您做详细的说明，这样您便可以判断这个商铺，写字楼，公寓投资计划对您到底有没有价值。不知道您在《日期，时间》比较方便。
XX项目是什么呢？你想跟我谈什么呢？
XX先生，每个人都想把手里空闲的资金运用起来，想让现有资产增值。想让家人享受拥有一辅富三代的衣食无忧的生活。XX先生，您是否也一样呢！我们公司现在XX项目就能够给您带来这样的回报，协助您达成这些目标，不知道您在《日期，时间》比较方便。
发信息吧
XX先生：我也很想那样做。但是这个投资计划，只有在真正了解他之后你才会知道它的价值在哪里，这也是我为什么一定要带你去现场看的原因，不知道您在《日期，时间》比较方便。
我太忙了
XX先生：这也是我为什么要提前打电话给您预约的原因，我想请教您什么时候会比较方便，不知道您在《日期，时间》比较方便。
没有钱，不投资
XX先生：我非常了解您这样说的理由，其实有很多与您想同说法的人，但在去了现场实地考察了之后，都改变了一些想法，请您和我一起去现场看看吧，放心的让我们给您介绍一下，我绝对不会勉强你投资的，不知道您在《日期，时间》比较方便。
我投资的东西已经很多了
XX先生：投资得多是件很好的事情，其实。房产投资不是买了就算的，她仍然要随着时间和市场的改变，做重新的调整，我可以用朋友以及专业的立场，帮您重新检视您目前所拥有的房产投资项目。看看现阶段您的 投资是不是符合您现在的需求，不知道您在《日期，时间》比较方便。
我有朋友做房产的
谢谢您告诉我这个讯息，但我还是想和您一起去看看我们这个投资项目，我相信这和您朋友所提供投资项目不一样。而且一般人可能不方便和朋友讨论过于隐私的问题，
到时候看看吧，有时间去过去
陈先生经验告诉我，你不过来的机会可能很大，您还有什么担忧吗？你不妨说说，我们做销售的抗压能力还是可以的，你可以直接说出你的意见
五、房地产电话销售技巧和话术
客群选择
通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。
(一)内部客户资源
1.集团内部员工。
2.集团所属企业会员资源。
3.其他项目的以往到访客户及成交的老客户资源。
(二)外部客户群体
1.本项目资源
前期各阶段来访来电客户。
2.拓客渠道资源
A.通过公司全员、合作伙伴及业主的熟人、朋友等社会关系进行介绍。
B.通过城市各项展览会与组办方合作获取参展单位信息并在展会上收集目标客户信息。
C.企业通过公关、市场调研、促销、技术支持和售后服务活动等直接接触客户，过程中与客户的沟通、交流都非常充分，是寻找客户的好机会。
D.通过微博、微信、腾讯、博客群论坛中认识的朋友寻找机会，一方面这些博友本身有可能就是潜在客户，另一方面这些博友可能是意向客户的介绍人。
E.通过看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息。
F.当地重点企业、单位，重点社区以及人流较大的步行街、商场等的客户拜访和登记。
3.项目数据库资源
A.通过政府部门相关资料、有关行业和协会的资料、国家和地区的统计资料、企业黄页、工商企业目录、纳税记录、商超VIP、互联网等大众媒体、客户发布的消息、产品介绍、企业内刊等资料寻找客户信息。
B.通过一些行业组织、技术服务组织、咨询单位等集中了大量的客户资料、资源以及相关行业信息。
C.通过当地已合作代理公司提供客户信息资源获得客户信息。
4.截留数据
A.通过短信平台运营商、电信、移动服务商、物管公司等专业数据服务商直接获取客户信息。
C.竞争楼盘项目的客户进电信息以及来访客户信息拦截。
5.重点社区电话
A.通过百度或GOOGLE地图，有针对性地找寻特定的区域，收集上面显示的公司等，反过来再搜这些公司的电话及相关信息等。
B.话费分级电话。
C.重点行业电话。
各类客户资源上门和成交转换率排名：
本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截留数据
信息获取
想要获得客户的信息那么首先就必须了解客户需求，有针对性呈现产品引起客户兴趣，这样才能获得想要的信息。
(一)电话CALL客前的准备工作
1.专业知识的准备
(1)结合项目的房地产专业知识(销讲、房地产基础知识、政策等);
(2)项目的卖点(包括产品、地段、品牌、价格);
(3)市场状况和竞争楼盘分析;
(4)楼书等销售资料的掌握;
(5)所售项目的答客问。
具体操作做法：
(1)提炼重要释放点，给客户优先传递主要信息。
(2)内容有吸引力，紧扣项目价值点并配合当周推广活动节点。
(3)傻瓜式口径，突出重点内容，让电话CALL客员表达更清晰。
(4)附上相关问答和项目基本信息，做好解答客户疑问的充分准备。
(5)对电话CALL客过程中电话CALL客员反映的口径对做及时调整和修改。
2.工作状态准备
(1)工作状态保持热情友善、充满激情;
(2)坐姿挺直避免声音受压抑;
(3)口里没有障碍物如口香糖，烟，糖果等;
(4)声音保持平和、自然、亲切的语调。
具体操作方法：
(1)电话CALL客前对着镜子演练微笑，让心情愉悦起来。
(2)保持电话铃响三声内接听电话，并使用标准用语，如：“您好，XX(项目名称)，我是XXX，有什么可以帮到您?”。
3.营销工具的准备
(1)营销系统和设备;(推荐使用企讯拓客通智能营销系统和设备)
(2)价格表，付款方式,按揭银行等相关文件;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)
(3)计算器;(企讯拓客通的平板电脑系统自带)
(4)楼书或宣传资料;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)
(5)标有工程数据的楼层平面图;(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)
(6)置业计划。(可以分类存放在企讯拓客通的平板电脑中)
(二)客户信息的收集和分类
1.资源循环利用
(1)各渠道资源不断循环电话CALL客，筛选有效客户。
(2)每次电话CALL客分A、B、C类客户，A为诚意有效客户，B类为无效客户，C为未接通客户。
具体操作方法:
(1)CALL客过程或结束后，在“系统”中对A、B、C类客户进行录入。
(2)间隔15天左右，循环C类客户，再次分A、B、C类客户。
(3)对于客户定期跟踪，客户资源需要反复交叉利用，Call到客户非A即B类为止。
2.电话CALL客结果的分类
A类：有意向，需要重点跟进。
B类：没兴趣，不愿意接收项目任何通知。
C类：不确定或对方未接听或不方便接听。
执行过程
(一)人员组成
1.兼职大学生或者派单公司中的优秀派单员，可在派单员和电话CALL客员之间形成晋升或降级机制，表现优秀的派单员可晋升为电话CALL客员，电话CALL客员业绩垫底的降级为派单员。
2.女生电话CALL客效果优于男生，声音甜美、思维能力优秀者尤佳。
3.外拓部组织培训及监督管理。
(二)人员管理标准操作及说辞
所有的电话CALL客人员必须首先熟悉项目基础资料并按标准销售说辞进行操作。
1.每日量化工作指标
(1)每日每人电话CALL客电话量：200个(数量可适时调整)。(电话量参照使用企讯拓客通智能营销系统额定日CALL客量100-800个。)
(2)每日每人约访上门：周一至周五1组/天，周六至周日3组/天(每周不低于10组)。
2.早会与晚会
(1)每日上班前10分钟进行早会，简单分配约访任务与说明要点。
(2)每日下班前20分钟进行晚会，总结当天工作，进行分享与沟通电话CALL客过程中所遇到的问题及经验。
3.人员管理(参照企讯拓客通智能营销系统功能)
(1)通过系统通后台，随时了解CALL客人员的工作情况，及时发现问题，解决问题。
(2)工作勤奋，沟通技巧好的CALL客人员可以考虑分配一些更加优质的资源，同时开放更多的系统功能给优秀的CALL客人员，比如：取消电话号码隐藏，通讯录和手机同步等。
(3)对于针对当天CALL客人员的工作状态，可以随时通过消息推送功能给予鼓励，鞭策和通知发布。
(4)后台自动生成Call客记录表，避免了记录作假。
4.奖惩制度
(1)为提高销售Call客积极性和质量，设置周Call客奖励，每周Call转上门量前三名的销售给予奖励(第一名500元、第二名300元、第三名200元，奖项仅作参考，根据项目不同节点及不同情况设置);
(2)对于Call客量没有完成的销售进行惩罚，每人罚款100元作为团队活动基金;
(3)每周总结例会上颁发销售激励，有仪式感的由领导激励颁发现金奖励，表示对销售call客任务的重视及激励。。
5.电话CALL客态度
(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您休息啦。
(2)语气缓和平稳，不焦不躁。
(3)结束语：谢谢。
(4)无论客户任何反应都要保持良好的心态，要有礼貌，体现我们的专业性。
(5)电话CALL客、接客保持积极的心态，认真负责的服务态度打动客户。
一定要注意，不要以为对方看不到我们在态度上就所倦怠。正因为客户看不到我们，我们所有的一切都只能靠声音去传达。更应该注意态度与声音的训练。
6.电话CALL客准备充分
拨打电话之前应作好详细的充分的准备工作(包括状态，物料、态度，说辞)，大脑一定要清晰，要热情、大方、友善、真诚。
(1)开门见山，直截了当，切忌耽误客户时间。因为你不知道客户是在何种情形下接的电话。客户正忙时，你拐弯抹角耽误人家时间，会引来反感。不管自己情绪如何，也不可对顾客不礼貌。
(2)拨打电话时应口齿清晰，明确，条理分明，要立场坚定，不可似是而非。讲话要有重点，重要部分要加重声音，听上去要更有力。听起来很专业，讲话有力度，适时幽默，开怀大笑，缓和主客之间的紧张气氛。
(3)绝对相信你的项目适合顾客，详细推介产品带给顾客的好处。
(4)称呼对方名字一定要热情，说两三句话要提及一下对方的名字，会显得友好。
(5)尽量少用专业术语，及“嗯、这个、那么”等，切记不要逐字逐句阅读文字材料，成为照本宣科的传声筒。
(6)告诉顾客自己的姓名、电话、通讯地址，以便顾客跟你随时联系。
(7)不要以找某某经理(指你自己瞎编的某个姓)为借口开场。
7.心态积极乐观
(1)礼貌的开场白留下好印象：您好，打搅您啦。
(2)强烈的电话CALL客氛围，让电话CALL客不尴尬有动力，同时让客户在电话里感觉到现场人气很旺。
(3)对不同客户需采用不同的口吻，让客户感觉是和朋友在交谈，了解客户需求信息，适当透露产品价值点引起客户关注，让客户上门了解。
(4)无论客户做任何反应都要保持良好的心态和平和的语气，要体现销售的专业性，保持心情愉悦的电话CALL客，建议每半个小时出来活动一下，休息10分钟然后继续CALL。
(5)坚持不懈的毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第3-5次电话邀约之后才进行成交的。然而大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了，所以一定要坚持不懈，不要气馁。
8.提供支持帮助
(1)电话CALL客过程中所遇到的问题需提供帮助，例如口径不完善时需及时调整等。(企讯拓客通的录音功能，可以随时回放拓客过程，可以帮助CALL客人员提高沟通技巧，对口径不完善的及时做出调整。)
(2)销售成功实现电话拓CALL转上门，需当众正向表彰激励，并进行经验分享，对客户言辞态度不好、被客户拒绝次数较多而出现负面情绪的电话CALL客员，进行安慰和鼓励。
(3)电话CALL客是一件很耗体力和精力的事情，需提前准备好下午茶以及金嗓子、胖大海等，补充能量，保护嗓子，调节状态。
9.电话CALL客奖惩制度
为提高电话CALL客积极性和质量，设置周电话CALL客奖励，其中派单员电话CALL客奖励参照派单员带客进行。
客户的维护、转化和管控
(一)客户的维护，转化和管控
1.当天CALL到A类有效客户，次日之前进行汇总，拓展主管须立即上报发送至拓展经理处，以确保对客户资源的维护和转化过程的及时监督和管控。(企讯拓客通智能营销系统会自动生成报表)
2.对已预约上门日期的A类客户，预约日期前一天需打电话跟客户确认具体上门时间。(可以利用企讯拓客通智能营销系统提醒设置功能，避免遗忘。)
3.若客户临时有事，需另约上门时间应及时记录并上报拓展主管，随时了解情况变化。(企讯拓客通智能营销系统在CALL客人员通话过程中随时记录和变更，拓展主管也可以通过系统后台随时了解。)
4.C类客户在三天后进行电话跟踪，确定客户上门意向和时间，并再次进行客户分类。
5.可将项目信息或节点活动，每周1次持续发送信息，做好客户跟踪工作。(企讯拓客通智能营销系统的互动筛客功能，CALL客人员可以将项目信息或节点活动录制语音，在客户普遍闲暇的时间段自动发送，意向客户可以选择转人工接听详细了解相关信息。)
(二)电话CALL客过程把控
1.每天电话CALL客完毕后，由拓展主管将电话CALL客反馈表提交给拓展经理，标注并统计客户级别，A类为邀约到的'客户名单。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表)
2.客户到场后，电话CALL客员需将客户引荐给外拓部外拓主管，通过匹配电话CALL客登记表上姓名与客户真实姓名，确认转化为上门客户的有效性，把控电话CALL客结果真实性。
3.每周电话CALL客奖励以外拓部已确认的有效上门客户数量为准。
(三)反馈要点
1.当日电话CALL客结果将于次日录入电子表并发布电话CALL客日报。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)
2.每周末统计当周电话CALL客转上门和成交数量。(企讯拓客通智能营销系统可以自动生成报表，无需手动录入)
3.根据当日电话CALL客情况调整口径内容和客户资源。(可以使用企讯拓客通智能营销系统录音回放功能)
4.当周实际电话CALL客情况调整下周电话CALL客计划。
统一Call客口径
Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。
(一)开场白
Call客口径首句是让客户产生兴趣的关键点，是重中之重，一定要简洁、有力、有吸引力。
例如：“我打这个电话，是因为xx集团在xx区开发建设了一个精装修及星级配套社区，作为高尚品质楼盘，已经引起大量购房者的关注和购买。”
1.较吸引人的首句一般会提及“有新品推出”，说出自己与其他产品的区别，如“唯一精装修的楼盘”中国龙头房企xx集团开发建设项目，等信息点。
2.以数字的形式，如低总价、低首付等吸引价格敏感客户的关注;
3.尽量首句避免出现“售楼处”等字眼;
4.首句基本控制在10字左右，一句话即可;
5.后续说辞要生活化、情景化;淡化广告，尽量采用拉家常的方式传达信息。
客户缺少信任怎么办?
1.自我介绍放在确认客户之前。
2.开场白表明“我”是怎么知道“你”的。
3.客户咨询或请教问题时，宜采用封闭式提问。
(二)开盘前Call客技巧
1.关于价格问题
关于价格问题，尤其是价格不在优势的情况下，采用敷衍法，兜圈子。
(1)以一房一价回答，还可以反问客户心理价位或了解的市场价位;
(2)必须报价时，就报一个价格区间，比如3500-5500，精装毛坯都有，拉大价格区间，淡化客户对价格的敏感性。
让客户对价格产生一定的认知，但不至于形成固定的价格印象。
2.释放优惠消息
使用多重折扣：统一使用99*99*98……等方式，并包装为“销售经理折扣”、“项目总经理折扣”、“董事长折扣”、“一次性付款折扣”……
(三)Call客口径模板
针对不同客户资源，撰写不同针对性口径，根据销售节点和思路每周进行调整。因人制宜，如表达欠佳，就采用职业化的call客口吻;如表达流利且灵活，则采用拉家常的方式进行。
(四)项目蓄客阶段Call客说辞
开场白：XX先生/小姐，我是xxx营销中心的某某，告诉您一个好消息......最高优惠xxx万。我用两分钟的时间给您介绍一下吧?您看您今天什么时间有空，过来看一下。
——看过，已经买了
恭喜您成为我们尊贵的业主。那您更应该常回家看看了，咱社区快封顶了。而且现在会所正式开放了，您可以带着亲朋好友常回来玩玩。另外，告诉您一个好消息，老带新“新老客户各免三年物业费”的政策延续，和亲友在这么好的社区里做邻居是多美的一件事啊。请问你有认识的朋友需要购房吗?
——有兴趣，没买/没看过
我们xxx是中国地产龙头xxx集团在开发的首个精装修住宅项目，交房时保证您拎包即住，我们还有8000平的景观湖，大批名贵的树木，并且我们这些景观绿化都已经做好了，5200平五星级运动会所也正式开放了，如果您感兴趣，一定要到现场来，参观我们比公园还美的家，再详细了解一下我们的沙盘和户型图，绝对让您震撼。再告诉您一个好消息：我们xxx楼正在清尾，有很多优惠，绝对超值!
另外，我们集团在xxx地区开发的xxx房也在热销，你可以一并了解一下。您看您今天有时间吗?(明天呢，周末呢)
——没有兴趣
那您对商铺感兴趣吗，我们的商铺都是沿街底商，层高很高，可以说是买一层得两层，面积从26-160不等，总价才19万多，就剩最后几套了，非常的实惠。
——如客户仍不感兴趣
不买房也没有关系。我们xxxx会所已经对外开放了，很多客户会到我们这边游玩。
特别是本周末，我们xxx主办的xxx活动将在营销中心举行，你可以带着朋友家人来观看和感受。
电话接听技巧
(一)电话倾听技巧
1.充满耐心，让对方一吐为快以获得更多的信息;
2.不要匆忙下结论，不要带个人偏见，客观看待问题;
3.不要争辩，全神贯注，专心聆听，排除干扰不分心;
4.边听边做记录;
5.留心话外音;
6.以“是的”、“没错”等适当插入语做出反馈。
(二)答的技巧
1.根据客户的需求，有针对性地呈现卖点;
2.回答的内容要以吸引客户到售楼处详细洽谈为目的;
3.如果客户提出的问题不是你能力范围内的，可将此问题作为再次沟通的理由。
(三)问的技巧
1.多用一些开放性的问题，不能只用“是”或“不是”来回答，它没有预设的答案;
2.抓住时机进行反问;
3.有针对性地了解客户目前状况及需求，如：“您觉得我们的房子如何?”“您购房最主要考虑哪些因素?”等等;
4.主动发问，引导客户的思路;
5.显示出你对客户所陈述的观点感兴趣;
6.以提问的方式重申客户的陈述，这要求我们不仅具备良好的倾听能力，而且要善于抓住客户在陈述中关键的感受或观点;
只有多问，你才能“挖”出客户的真实需求。
Call客中常见问题处理方式
异议处理的技巧总结起来主要是20个字：细心聆听;分享感受;澄清异议;提出方案;要求行动。
(一)说有时间来看，但就是不来
建议处理方法：
(1)听电话时你是否做到位?客户是否真的了解楼盘情况?你是否与客户约定了一个具体时间?
(2)客户真的很忙，忘记了，需要你提醒，甚至可以带一些楼书上门推荐;
(3)制造紧迫感，吸引客户。
(二)电话总关机或无人听
建议处理方法：
(1)可在接待客户时多留几个电话号码;
(2)给客户发短消息或传真及E-mail。
(三)不耐烦听电话
建议处理方法：
(1)是否打电话的时间不对，客户正在忙或有不顺心的情况;
(2)如果每次都这样，就需要检讨自己：是否了解客户的真实需求?是否一味推荐自己的想法?没有话题，没有新意?
(四)接了电话便很快收线
建议处理方法：表达时用简捷、清晰的语言说明你的想法。
(五)和售卖现场态度不一样
建议处理方法：
(1)客户有可能是听了其他人的意见，思想产生动摇。可以帮其分析，坚定信心。
(2)问对方是对服务不满意，还是对产品不满意?
(六)直接拒绝
建议处理方法：接待过程中要注意了解需求，留下话题，避免干巴巴的推销。
(七)还没考虑清楚
建议处理方法：协助客户找出异议，帮助解决顾虑。
(八)出差了、在开会或睡觉
建议处理方法：
(1)跟踪电话时要注意选择合适的时间。时间的选择因人而异，在接待时尽可能多地了解客户的作息时间。尽量避免一上班就电话跟踪客户。如果遇到这种情况，要向客户说：“不好意思打扰了您。”有可能的话约一个下次打电话的时间。
(2)改变方法，不轻言放弃，回忆接待时有什么问题，帮其解决问题。
(九)推说工作忙，没时间，不肯给一个明确的答复
建议处理方法：要分析客户的真实想法，是在推托，还是想看看竞争楼盘。可以帮他侧面分析一下市场情况。如果不听，可征求其意见，上门服务，进一步了解他的想法。
(十)还要同家人商量
建议处理方法：家人是否来过现场，邀请家人一起来现场看看。
客户在电话里要拒绝你实在是太容易了!拒绝，对做销售的人来说，犹如家常便饭，你再好的说词都会被轻易拒绝。没有人一开始就会被别人接受，重要的是坚持。当你慢慢地拥有了一个客户圈的时候，通过客户的互相介绍，你成功的几率将大大提高。
